深圳后海区豪宅与写字楼冰火两重天

发布时间：2017-08-23　　作者：

近年来，深圳后海区已成为深圳商住价差最大的区域，大量二手写字楼成交价还不到住宅的一半。

随着后海总部写字楼陆续建成，当年的土地出让协议中规定，这些总部写字楼的自用率应达到60-80%，但实际却远低于此。大量办公面积流入租赁市场，推高了后海区域写字楼供应量，使部分后海写字楼的租金在近三年内下跌了15-30%，与福田中心区的租金价差越来越大。

然而，未来几年内，后海与邻近的前海、科技园区域，仍将是深圳写字楼新增供应的主要区域。

1、总部写字楼放量压价，豪宅价格竟是商办3倍

2005年前后，在深圳发展了20年的平安与招商银行总部，险些被上海抢走。

城市的两根“顶梁柱”差点搬了家，不得不让深圳官方开始想尽办法挽留发迹于此的总部企业，以免它们被其他城市开出的优厚条件“拐走”。恰逢后海中心区开始大规模开发，一批成本较低而区位优越的后海总部用地，陆续“定向”出让给了深圳总部企业。

从2008年到今年初，华润、联想、海信、安邦、中铁、中海油、中建钢构、五矿金融、天虹、喜之郎等22家企业先后在后海拿下类似土地，总出让面积达213.48万平米，其中约8成为办公面积。

这些土地多数具有四个特点：

竞买门槛高、可售比例低、以底价成交、拿地者皆为总部企业。

2009年，后海一宗商业用地要求竞买人在全国拥有跨地区经营的直营门店2000家以上，后被百丽集团底价竞得；2011年，另一宗地要求竞买申请人或其控股公司从事医药零售10年以上，是全国连锁药店前10名，在全国拥有跨地区经营的直营门店1000家以上，海王星辰底价拿地。面对如此锁定行业、限制规模的出让条件，能够符合的企业屈指可数，若聚焦深圳，则几乎独一无二了。

除了对竞买人提出严格要求，出让规则中对其后的销售和运营也作了严格的限制，多数土地被要求自用率在最低为60-80%之间，甚至要求全部自用。

然而，这里的“自用”是一个模糊的概念，多数业主用实际行动将其解释为“只要不卖就是自用”。

据知情人士介绍，有的总部写字楼中真正用于业主总部办公的面积不过“一两层而已”。这就带来了一个问题：大量为了留住总部企业而建设的写字楼，事实上都流入了租赁市场，大大增加了后海区域写字楼供应量。

后海22个总部项目多数为甲级写字楼，其中有约160万平米办公面积，是近年来深圳甲级写字楼新增供应最大的区域之一。据高力国际统计，截至今年第二季度，深圳甲级写字楼总存量为484万平方米。若后海已出让总部写字楼全部建成并入市，仅此一个区域的存量，就相当于目前全市总存量的三分之一。

2017年第一季度，全市共有四个甲级写字楼物业落成，其中三个位于后海，分别是航天科技广场B座、中建钢构总部大厦和海信南方大厦。

然而，这些普遍品质较高的新写字楼，租金水平却不及福田中心区的老项目。

据了解，目前在租的后海总部写字楼，如海王星辰大厦、海信南方大厦、中建钢构大厦等，租金多在200元/平米/月左右。而福田中心区内品质与建成时间类似的项目，租金则已达到300元/平米/月左右。今年一季度刚刚入市的平安金融中心，更是创出了深圳写字楼最高租金，每平米达600元/月左右。

事实上，近几年来，后海与福田中心区的写字楼租金差距越来越大。

城写字楼在2014-2015年时，租金曾达到210-230元/平米/月，而现在市场成交价仅160-180元，旁边较新的中洲控股中心，租金也多在190元上下。近三年来，其租金水平不仅未涨，反而还下跌了15-30%。

据业内人士分析，后海总部写字楼的大量入市，是周边区域租金下跌的原因之一。

这批总部企业拿地价较低，22个项目的平均楼面地价仅1.06万元/平米，远远低于目前的土地市场价。新入市的海信、中建钢构、中铁南方和海王星辰大厦，楼面价均低于1万元/平米，总成本约在2万元/平米左右。若以月租金200元/平米计算，其租金回报率高达12%。而附近写字楼售价多在5万元/平米以上，租金相同的情况下，回报率为5%，符合正常的市场行情。

与此同时，后海却逐渐成为深圳最贵的豪宅片区。均价达20万的深圳湾一号，自开盘以来一直是深圳价格最高的高层居住类物业，而昨天再次热销的华润悦府，又再次将深圳豪宅客的目光聚焦于此。然而，后海区域内以天利名城等为代表的二手写字楼，售价却只有附近住宅的30%-50%。

除本区域的写字楼供应外，后海写字楼面临的竞争环境也十分残酷。附近的前海写字楼也将开始集中入市，科技园中又有大量租金更低的存量物业，也是后海租金难以上涨的另一个原因。

相对较低的租金价格，吸引了一批企业从福田等地搬迁而来，其中包括深圳中原地产。作为中介，他们显然更能找到性价比最高的写字楼。大量企业迁入的同时，附近基础设施建设尚未结束，周边交通问题也随之日益突出。

2、包租客亏本放租，“剪刀差”不好赚

以低成本为前提的高回报率，使总部写字楼业主可以承受比市场价低得多的租金收入。因此，大量新增供应带来的冲击，只是让他们的租金回报稍低了一点，本质上影响不大。而其他小业主和二房东，尤其是区域内普遍存在的包租客，则一直在遭受租金下跌的打击。

据了解，目前在后海及周边区域普遍存在着三类写字楼租赁模式。

第一种是业主直租，以阿里中心、百度大厦、中国储能大厦等项目为代表。

近期百度大厦刚刚通过其成交一套1400多平米的写字楼，租金达248元/平米，阿里中心租金较之还要高15-20%，而位于科技园的中国储能大厦，则创出了348元/平米的区域写字楼租金纪录。

据分析，这些业主直租的总部写字楼，对空置成本的承受能力强，因而不会为了快速出租而压低价格，其品质也较高，通常价格较高。

第二种是小业主放租自己持有的写字楼，在有散售物业的写字楼中普遍存在。这批小业主普遍舍不得投入大量资金装修，品质相对较差，又需要现金供楼，因而难以承受空置成本，在一段时间内租不出去就宁愿压低租金招揽租客。

这批小业主持有的物业数量较大，受新增供应量冲击的影响，也不得不集体降价。

第三种是大量承租总部写字楼的包租客。后海22家总部企业中，仅有华润旗下的地产开发商参与拿地，其他业主基本都是地产领域的“外行”。“外行”业主们并不善于或不愿意亲自为写字楼一家家寻找租客，于是倾向于交给愿意全盘接手的包租客。包括中铁南方大厦、航天科技广场等新入市的写字楼，均被业主大量租给了“二房东”。

以航天科技广场为例，其写字楼曾公开招标“首席租赁代理”。据知情人士说，其平均承租价为146元/平米/月。相对于200元/平米左右的市场价来说，这个包租价格并不高。另据业内人士说，中海油大厦的两栋写字楼，除自用一栋外，另一栋也找到了包租公司，承租价仅110元/平米，放租价或为180元左右。事实上，其他项目的包租价格多在180元/平米左右。

相对于小业主，他们的物业普遍装修较好，给中介提供的佣金较高，推广力度也更大，但难免也会面临空置问题。同样受到供应量增加的影响，包租客之间也打响了堪称惨烈的价格战。

据了解，在科技园区域的泰邦科技、阳光科创等写字楼，有包租客以110-120元/平米租到的物业，不得不80-90元/平米就租了出去。但类似亏本的租约，通常租期只有一年左右，只在空置成本实在太高时才会出现。

一般情况下，写字楼的包租协议租期都在8-15年之间，最短也不会低过6年。包租客寄希望于获得较高的长线收益，以抵掉初期的亏损。

然而，后海22个总部项目中，仍有12个尚未建成入市，其中包括华润、联想海外等区域内最大的综合体项目，总部写字楼大量外租的局面短期内不会改变。（ 来源：和讯名家）