美国机构：北上广深房价还得涨！商业地产过剩严重

发布时间：2016-09-23　　作者：

区域分化使本轮楼市上涨的一个主旋律，在一线城市和部分二线热点城市楼市火热的同时，广大三四线城市仍不愠不火。那么未来，哪些城市的房地产的前景更被看好呢。

22日，来自美国的城市土地学会（ULI）发布了《2016年中国大陆房地产市场调查报告》显示，苏州、无锡和杭州三座城市在投资前景排行榜中跃升幅度最大，而在开发前景排行榜中，居于跃升幅度前列的是东莞、石家庄和杭州。

该报告评估中国大陆 33 座最大城市的房地产投资和开发前景，主要资产类别，以及影响房地产前景的各种问题。由国内活跃的房地产行业领袖进行评估。本次调查自2016年6月底到2016年8月初结束。有81位受访者接受了书面问卷调查，40多位业内人士接受了访谈。

这5个城市最有投资前景

分区域来看，不同房地产板块交出的成绩单喜忧参半，行业专家把以下五座城市评为 2016 年最具投资与开发前景的城市。这五个城市包括上海、深圳、北京、广州四大一线城市和苏州这个二线热点城市。

这其中，深圳迅速成长的信息技术产业和私募股权投资领域是推动深圳房地产市场发展的主要动力，“深圳毫无疑问是去年最热门的房地产市场。”

受益于信息技术产业和其它服务业发展需求的高速增长，写字楼依然是北京发展最好的房地产板块。北京的写字楼租金也仍为中国内地最高。

在一线城市中，广州近一年来的租金和房价增长最慢。同时，由于广州本地市场由资金雄厚实力非凡的本地开发商主导，外地投资者和开发商很难进入本地市场。写字楼市场疲软的原因是广州的跨国公司租户较少，而且其信息技术产业发展缓慢。写字楼市场不景气的另一个原因是相邻城市佛山在扩张写字楼供应。佛山也被认为是造成广州新建住宅价格上涨速度相对其它一线城市缓慢的重要原因。广州截至 2016 年 6 月的新建住宅均价增长幅度略低于 20%。

苏州广为看好则是得益于高铁的贯通，与上海之间的紧密性大大增强。报告认为，高铁建设的进一步加速了重要经济中心（如长三角）周边二三线城市的复苏步伐。随着高铁车程缩短至不到一小时，昆山和苏州很快成了上海的郊区，北京、深圳、广州周边城市也将越来越多地吸引来自附近一线城市的购房者。

例如，过去天津滨海新区于家堡仍处于发展初期，而现在，通过高铁贯通使其连接天津与北京的传统中心。一些受访者对这里的房地产市场表示乐观。

易居智库研究总监严跃进对《第一财经日报》分析，今年以来，随着一线城市宏观调控的收紧，部分刚需以及投资投机购房需求开始转移至周边的城市，也带动了周围地区房价的上涨，如昆山、东莞、廊坊等地房价上涨非常快。不过，大量非本地人“任性”买房，也给这些在收入和消费水平上明显低于一线城市的二三线城市居民增加了不小的压力。

部分地区商业地产过剩严重

报告认为，扩张性的货币政策，以及限购政策和首付比例的调整推动了住宅市场的回暖。在某些市场，如深圳、南京和苏州，其推动力度有可能过大，导致这些地区的房地产过热。

不过，虽然住宅市场强劲复苏，但写字楼、零售物业以及物流地产的表现却喜忧参半。一线城市北京、上海和深圳仍然普遍会获得健康发展。在高科技，信息技术与金融行业的驱动下，这些市场对写字楼的需求依然旺盛。

某些二城市如南京和武汉由于其高科技和信息技术领域的迅猛发展，其写字楼市场发展得更好些，而大多数二线城市和三线城市，包括成都、重庆、沈阳、天津和西安在内，仍面临严重供给过剩，而其中部分城市经济增长出现放缓，更是加剧了这些城市写字楼供过于求的状况。

在零售业方面，全国一至三线城市零售物业仍受现有和规划中购物中心供应过剩的影响。电子商务日益受到青睐，智能手机无所不在，正从根本上改变购物中心租户的构成以及总体空间的需求。商品零售商在购物中心的空间占比快速下降，从过去的 50%以上的比例，最低降至某些购物中心中的 15%-20%。销售从线下转至线上也改变了租金收取的方式，越来越多的业主逐步放弃营业额抽佣的作法，转而更多依靠收取基本租金。

物流地产的投资热度也出现了下降。受访者认为，该领域中有过多资本追逐有限投资机遇，此外，非常难获取相关土地，一线城市尤甚。然而，一些受访者认为高质量仓库仍严重紧缺，因此对于物流地产的未来发展仍保持乐观态度。

（新闻来源：一财网）